Kinnisvara uudisedKinnisvaraturu analüüs

Uusarenduste puhul osutub määravaks ideaalilähedane asukoht

16.06.2015KinnisvaraBlog

Kuna uusarendused on nii ehituskvaliteedilt, pakutavatelt mugavustelt kui ka sellest tulenevate ülalpidamiskulude tõttu sarnased, mõjutab uute korterite tulevikuhinda tõenäoliselt kõige rohkem nende asukoht

Kodu ostmisel alustame tavaliselt piirkonna valimisega. Üldjuhul iseloomustab erinevaid piirkondi üldplaneeringule ja kohalikule keskkonnale vastav arhitektuur. Peame endale eelnevalt selgeks tegema, kas eelistame piirkonda hinna või arhitektuuri pärast. Näiteks Kalamajas, kus uusarendused sulanduvad miljööväärtuslikku piirkonda, on hoopis teistsugune arhitektuur kui kesklinnas.

Buumi ajal ei pööratud maja välisilmele nii palju tähelepanu, kuna kõik valmivad korterid osteti ära juba paberilt. Ka parkimistingimused ja panipaikade olemasolu ei tundunud ostjatele nii olulised kui praegu. Vanemate majade rekonstrueerimise käigus ehitati paljud keldrid ja muud panipaigaks ette nähtud ruumid ümber korteriteks.

 

Tulevikupiirkonnad

Pikas perspektiivis oleks kasulik osta korter sinna, kus on lähedal mets ja meri ning tead täpselt, kui palju uusi maju piirkonda veel tuleb. Põhimõtteliselt on Tallinnas praegu vaid kolm sellist hea merevaate ning kõrghaljastusega kortermajade piirkonda: Koplis, Pirital ning Rocca al Mares.

Tavaliselt on nii, et seal, kus on palju vaba maad, ehitatakse peagi veel maju ning need hakkavad sinu vaadet ja olemist rikkuma. Rocca al Mare piirkonna kasuks räägib seetõttu Merimetsa parkmets, kuhu ehitamisega laieneda ei tohi.

Kui arendajal on pikaajaline müügikogemus, suudab ta mitmeid keerulisi olukordi ette näha ja vältida. Nii on tõenäolisem, et uued majad tulevad kasutajasõbralikud ega ole ausambaks üksnes arhitektile. Näiteks võiks igas uusarenduses olla ühe-, kahe-, kolme- ja neljatoalisi kortereid. Kolmetoaliseid võiks kavandada nelja tüüpi: nii läbi maja, ühele ja teisele poole maja kui ka läbi kahe korruse. Korterid ei tohiks erineda üksnes tubade arvu poolest, vaid ka planeeringult.

Uutes elamuarendustes pakutakse ostjaile enamasti ka parkimiskohti ja panipaiku, mille eest tuleb täiendavalt maksta. Tallinna tasulise parkimise piirkonnas ja kesklinna lähedal ostetakse parkimiskoht ja panipaik koos korteriga sageli seetõttu, et parkimisprobleemid süvenevad ja -hinnad kasvavad ning hiljem on korterit n-ö täiskomplektina oluliselt lihtsam müüa.

Ostja huvitub praktilisest kasust

Ostjaid reeglina ei huvita kinnisvaraarendajate poolsed kvaliteedijutud ja teised müüginipid, millega pakutakse tasuta spaareisi, sõiduautot ja sulast. Kui teda midagi mõjutavad, siis korteri endaga seotud soodustused nagu tasuta köögimööbel, tasuta panipaik ja tasuta parkimiskoht seal, kus muidu tuleks parkimise eest maksta. Samas võib oletada, et tasuta panipaika ja parkimiskohta võimaldatakse ostjale vaid seal, kus müük on läinud oodatust kehvemalt.

Praegu püüavad kõik arendajad pakkuda ostjale kvaliteeti. Kuigi paljud uusarendused tunduvad eemalt vaadates samasuguste paneelmajadena, nagu magalate nõukogudeaegsed korruselamud, on ehituskvaliteet ning uute majade energiasäästuvõime kindlalt parem. Roostetavate metalltorude asemel paigaldatakse uutesse elamutesse nüüd plasttorud ja alumiiniumkaablite asemel võimsad vaskkaablid, mis kannatavad välja kohvikannud, veekeetjad, elektrikütte ja muu moodsa kodutehnika.

Kui nõukogudeaegse maja aknast näed suurt küttearvet vaadates ka soojatrassi, mille peal saaks jaanuaris porgandeid kasvatada, siis uutes elupiirkondades samasugust raiskamist enam ei kohta. Suuremate mugavustega kaasnevad küll ka suuremad üldkulud, kuid tead täpselt, mille eest maksad. Lisaks saad uues majas oma kulutusi ise reguleerida ja soovi korral näiteks kütet maha keerata.

Asukoht määrab korteri hinnast ligi poole

Kuna me ei tea päris kindlalt, milline saab olema uusarenduste eluiga ning kuidas praegu ilusad majad 30 aasta pärast tegelikult välja näevad, tasub eriti hoolikalt valida kinnisvara asukohta. See võib tunduda üllatav, kuid olulise osa uue korteri praegusest ja tulevasest hinnast määrab ikkagi hoone asukoht ning see, mis maja vahetus läheduses toimub. Kui eramul on asukoha osakaal umbes 30% maja turuväärtusest, siis korteri puhul võib julgelt öelda, et asukoht moodustab isegi kuni 40% hinnast.

Üldiselt on viimaste aastate praktika näidanud, et kuni kuus aastat vanu kortereid müüakse järelturul sama hinnaga, mis viimase ostu ajal korteri eest maksti. Seega ei kehti korterite müügil sama reegel nagu uute autodega, mis peale tehasepoolse müüja väravast välja sõitmist on soetushinnast tükk maad odavamad. Pigem on alust arvata, et heas asukohas maksavad kvaliteetselt ehitatud ja viimistletud korterid aastate pärast soetushinnast rohkem ja seda ka siis, kui neis on vahepeal elatud.

Kõrge elustandard paneb maksma

Helena Piirak, Arco Vara Tallinna hindamisosakonna juht

Uusi kortereid hinnatakse ja müüakse peamiselt seoses refinantseerimise või perede elukorralduslike muudatustega, kuna lahutatakse või sünnib perre lapsi juurde. Täna oleme olukorras, kus lattu on ehitatud mitme aasta jagu uusi kortereid ning uusi korterelamuprojekte tuleb juurde nagu seeni peale vihma. Võrreldes eelmise buumi ajaga on hinnad samad või pigem mõnevõrra kasvanud olenevalt piirkonnast ja atraktiivsusest.

Uusprojektides võetakse korteri hinna kujunemisel aluseks projekti enda maksumus ning hinnaindikaatoriks piirkonna uusarendustes tehtud asjaõiguslikud tehingud. Ehitusnõuded on väga kõrged ja turundusargumendina kasutatakse A-energiaklassi. See tähendab, et hooned on varustatud kalliste tehnoloogiliste seadmetega , mille ülalpidamine on korteriomanikule hiljem rahaliselt üsna koormav.

Vähesed ostjad kalkuleerivad uut kodu valides oma tulevasi püsi- ja halduskulusid, võttes arvesse nii kulusid elektripõrandaküttele, ventilatsiooniagregaadile, klaasfassaadidele, avaratele üldpindadele, liftidele, tõstustele kui ka muule. Kõik on visuaalselt ilusaks tehtud, kuid näiteks avariide korral on ligipääs torudele takistatud. Seinte avamine toob iga kord kaasa täiendavaid kulusid. Seejuures on muutuud äärmiselt oluliseks kindlustusküsimused ja tsiviilkindlustuse olemasolu, mis võimaldab korvata elanike inimlikest vigadest tulenevad kahjud.

Praegu pole turul lihtsaid ja odavaid uusarendusi hästitoimiva loomuliku ventilatsiooni ja eraldi köögiga. Selliseid hea planeeringu, eraldi köögi, rõdu ja keldris oleva panipaigaga kortermaju, mida iseloomustasid ka lihtsad tehnoseadmed, ehitati 1990ndate aastate lõpus.

Allikas Arco Vara uudised.