Рынок коммерческой недвижимости

Лучшие города Европы для инвестиций в недвижимость – 2015

05.04.2015KinnisvaraBlog

Недвижимость, которая приносит деньги – где же ее найти? Эксперты полагают, что в 2015 году оправдаются инвестиции в Берлин, Дублин, Мадрид, Гамбург и, что неожиданно, Афины. Наиболее рискованными в Европе будут приобретения в Вене, Риме и Москве.

ХОРОШИЕ И ПЛОХИЕ

Что такое «хороший рынок» в понимании нормального инвестора, не идущего на риск, а ожидающего гарантированного дохода? Это дорожающая недвижимость, и лучше с низкой базы, чтобы рост был обеспечен на годы вперед. Еще это постоянный приток населения, нуждающегося в жилье. И, наконец, это диверсифицированная экономика, обеспечивающая спрос на офисные, торговые и складские площади самого разного калибра.

Вот список таких рынков, у которых специалисты PwC и Urban Land Institute видят хорошие перспективы на 2015 год. Для сравнения приведем первую десятку, на которую они советовали обратить внимание в 2014 году.

Статистика за 2014 год

  1. Мюнхен
  2. Дублин
  3. Гамбург
  4. Берлин
  5. Лондон
  6. Цюрих
  7. Стамбул
  8. Копенгаген
  9. Стокгольм
  10. Франкфурт

Статистика за 2015 год

  1. Берлин
  2. Дублин
  3. Мадрид
  4. Гамбург
  5. Афины
  6. Бирмингем
  7. Копенгаген
  8. Амстердам
  9. Лиссабон
  10. Лондон

Обращают на себя внимание такие факты: перетасовка в германских городах с выдвижением Берлина на первую позицию, стабильное положение Дублина, появление в топе Мадрида и что совсем неожиданно – перемещение Афин с последней (28-й) строчки в прошлом году на 5-ю в этом.

Перспективы инвестирования в недвижимость в Европе в 2015 году

ГЕРМАНСКАЯ РОКИРОВКА

В прошлом году лидером германских и, более того, европейских городов, по привлекательности инвестиций в недвижимость был Мюнхен. Но уже тогда было очевидно, что офисные площади в столице Баварии слишком переоценены, и многие предприниматели начали перемещаться на более дешевые окраины и в пригороды. В результате в 2015 году Мюнхен вылетел из десятки, заняв 11-е место.

Мюнхен
Мюнхен

На первую позицию выдвинулся Берлин – третий по объему инвестиций в недвижимость город Европы (€2,9 млрд за январь-сентябрь 2014 года). Недвижимость в Берлиненаходится на «исключительно низком ценовом уровне», а возможности для заработка не хуже, чем в том же Мюнхене, и это подкупает тех, кто не хочет рисковать. В столицу приезжают мигранты со всей страны и из-за рубежа, бурно развиваются телекоммуникационные и медийные отрасли, нуждающиеся в больших пространствах. Эксперты уверены, что из-за отложенного спроса очередной кризис обойдет Берлин стороной: сколько ни строй домов и офисов, покупатели и арендаторы всегда найдутся.

Берлин
Берлин

Практически не изменилась позиция Гамбурга во многом благодаря зарубежным инвесторам, которые привлекли половину из €2,4 млрд, вложенных в недвижимость за первые три квартала 2014 года. Диверсифицированная экономика города обеспечивает постоянный спрос на офисные помещения всех уровней. Население портового города увеличивается, что делает оправданными инвестиции в доходную жилую недвижимость и строительство домов.

Топ-10 городов Европы по инвестициям в недвижимость

ФЕНОМЕН ДУБЛИНА

Недвижимость в Ирландии дорожает поражающими темпами, при этом Дублинлокомотивом тянет за собой провинцию. С ноября 2013-го по ноябрь 2014-го цены на жилье в стране взлетели на 16%, в том числе в Дублине – на 22% и в остальных городах – на 10%. И все равно столичные квадратные метры стоят на 36% дешевле, чем до кризиса 2008 года, а это значит, что перспективы для инвестора многообещающие.

Дублин «пылесосит» всю Ирландию, и с начала этого века население метрополитенского ареала выросло с 1,5 млн до 1,8 млн жителей. Город оказался не готов к такому масштабному пополнению, спрос на жилую и коммерческую недвижимость превысил предложение, и такая ситуация сохраняется и поныне. На руку инвестору также играет экономический рост – самый высокий в Евросоюзе (во втором квартале ВВП увеличился на 6,5% в годовом исчислении). Еще одним фактором привлекательности рынка является сокращающаяся безработица (с 265 тыс. до 230 тыс. соискателей за последний год, по данным Евростата).

Дублин
Дублин
МАДРИД ВОЗВРАЩАЕТСЯ

Мадрид, который в прошлом году еще никто не решался называть интересным рынком, возвращается в число привлекательных и оказывается сразу на третьей позиции в Европе. В хорошие перспективы Испании на 2014 год верили 67% опрошенных экспертов, а отрицали такую возможность 19% респондентов. В 2015 год специалисты смотрят с большим оптимизмом: результаты исследования показали 71% и 10% соответственно.

На рынок недвижимости в Мадриде нацелились все крупные инвесторы, начиная от американского финансиста Джорджа Сороса и китайской Dalian Wanda Group, владеющей десятками отелей, торговых центров и кинотеатров, и заканчивая инвестиционной компанией TIAA Henderson, имеющей около 400 объектов в Европе. «Мадрид выходит из кризиса. Цены восстанавливаются, и рынок предлагает множество возможностей», – говорит один из опрошенных экспертов.

Мадрид
Мадрид
ВЗЛЕТЫ И ПОРАЖЕНИЯ: АФИНЫ, ЛИССАБОН И ЦЮРИХ

Серьезный рывок совершили Афины, переместившись с последней строчки в 2014 году на пятую в 2015-м. Еще год назад специалисты, отвечающие в компаниях за капиталовложения, чурались греческой столицы из-за тяжелого экономического положения в стране. Управляющий одного фонда даже заявил, что Греция – это «no-go area», запретная зона для инвестора. Как только страна начала преодолевать трудности (хотя этот процесс еще очень нестабилен и хрупок), некоторые инвесторы поспешили на еще слабый рынок, чтобы серьезно заработать на недвижимости, которая в потенциале будет дорожать.

Афины
Афины

Лиссабон также переместился вверх в рейтинге и смог войти в первую десятку. Португалия получила €78 млрд от Евросоюза и МВФ, так что ее экономика выправляется, а рост ВВП в 2015 году ожидается на уровне 1,5%. Арендные ставки в центре Лиссабона вернулись к прежним значениям, а на элитные офисы увеличились еще сильнее. В этом сегменте рынок встал с ног на голову: правят бал продавцы, которые в условиях ограниченного предложения сами выбирают себе покупателей. Не только офисы, но и торговые центры в зонах с хорошей доступностью являются хорошей инвестицией в Лиссабоне. В 2013 году вложения в коммерческую недвижимость Португалии утроились, а в 2014 году – удвоились по отношению к 2013-му, составив €700 млн.

Лиссабон
Лиссабон

Коммерческая недвижимость в Цюрихе, напротив, перестала быть выгодным приобретением. Этот швейцарский город упал с 6-го на 25-е место: офисы слишком дорогие, арендаторов найти трудно, поскольку они стараются сэкономить и выбирают скромные и недорогие помещения.

Инвесторов настораживают и попытки запретить миграцию из стран Евросоюза (в 2014 году прошли два референдума – в феврале жители высказались в пользу жесткой меры, а в ноябре не поддержали ограничение количества прибывающих мигрантов до 0,2% от населения страны). Неизвестно, что еще придумают швейцарцы, но инвесторам понятно одно: экономика Цюриха «завязана» на банковскую сферу и биотехнологии, а они зависят от высококлассных специалистов из-за рубежа. Не будет специалистов – не будет спроса на офисы.

Цюрих
Цюрих
БИРМИНГЕМ, КОПЕНГАГЕН, АМСТЕРДАМ И ЛОНДОН ЗАВЕРШАЮТ ПЕРВУЮ ДЕСЯТКУ

Что могут предложить покупателю недвижимости города, расположившиеся ближе к концу десятки, и почему инвестиционный климат Лондона сменился с крайне благоприятного на просто благоприятный?

Мало кто знает, но не Манчестер или Ливерпуль, а Бирмингем – второй по населению город Великобритании. Шестое место ему обеспечила дороговизна недвижимости в Лондоне: на рынок идут инвесторы, не готовые переплачивать за квадратные метры в столице.

Бирмингем
Бирмингем

Копенгаген смог занять седьмую позицию из-за роста экономики, наплыва населения и того факта, что офисная недвижимость «работает» на два города – датский Копенгаген и шведский Мальмё, до которого полчаса езды.

Копенгаген
Копенгаген

Амстердам прыгнул на 17 позиций вверх и оказался на 8-м месте. «Голландию мы избегали годами, поскольку в основных городах предложение значительно превышало спрос, но сейчас стали разборчивее, чувствуем себя уверенно, можем управлять такими активами и выходить на интересную прибыль», – поделился мнением один из крупных инвесторов. Вложения в жилую недвижимость не менее оправданы: население прибывает, арендные ставки постоянно повышаются. А правительство еще и сделало подарок инвесторам, приняв ряд мер, направленных против развития социального жилья, так что многие граждане Нидерландов будут вынуждены переехать на съемные квартиры.

Амстердам
Амстердам

С ухудшением рейтинга Лондона все понятно. Для одних это «город номер один», а для других – непонятный феномен неприемлемых цен. Перегрев рынка (а вернее – осознание этого факта инвесторами) и привел к тому, что Лондон находится в самом конце десятки. Но за бортом столица Туманного Альбиона не окажется: цены на жилуюнедвижимость в Лондоне уже и так заоблачные, а люди продолжают ехать со всей Англии и со всего мира.

Лондон
Лондон
ДЕЛО МОМЕНТА

Сравнивая рейтинги-прогнозы на этот и прошлый годы, очевидно: города в них скачут с непредсказуемой скоростью и в непредсказуемую сторону. То, что было выгодным в 2014-м, становится едва окупаемым в 2015-м, а потом снова может вернуться в тренд. Города Германии, Дублин и Лондон являются наиболее стабильными по присутствию в первой десятке рейтинга, и инвестиции с надеждой на долгосрочную отдачу, похоже, целесообразнее направлять именно на эти рынки.

28 городов Европы для инвестиций в 2015 году, полный список (Emerging Trends in Real Estate 2015)

28 городов Европы для инвестиций в 2015 году полный список
Источник ee24.ru