Рынок жилой недвижимости

Дефекты в квартире или доме: как не совершить ошибку при покупке?

24.11.2018KinnisvaraBlog

Случай в столичном районе Какумяэ потрясает до глубины души. Семья с тремя детьми купила жилье в престижном частном секторе – часть так называемого парного дома. Причем относительно нового – постройки 2009 года.

В пятницу, 12 октября, семья переехала и распаковала вещи, а в субботу, 13-го числа, приехавшие на экстренный вызов спасатели констатировали смерть двоих детей, четырех и семи лет. Родители и двухлетний ребенок были доставлены в больницу. И если взрослые быстро пришли в себя, то ребенок несколько дней находился в тяжелом состоянии и в минувшую среду все-таки умер.

Как отметила в публикации на тему из разряда «Кто виноват?» газета Eesti Päevaleht, расследования подобных случаев часто заканчиваются ничем, обвинения никому не предъявляют.

Ведь, как правило, за состояние газового оборудования должен отвечать его владелец, и в таких случаях приходится сталкиваться еще и с дилеммой: отдавать ли под суд безутешного родителя, потерявшего ребенка?

Между тем на фотографиях злополучного дома видно, что там нет трубы, по которой должен выходить угарный газ из помещения, где расположен газовый котел. У соседней квартиры есть, а тут она как будто бы демонтирована. Возможно, в ходе перестройки предыдущим владельцем.

5-миллионный иск

Не трагичный, но очень громкий случай имел место в Эстонии несколько лет назад с известным российским художником Игорем Макаревичем. В 2010 году он с семьей купил дом в Тартумаа и переехал в Эстонию. Договорившись с хозяином, что платить за дом они будут в рассрочку (его стоимость была 240 000 евро), пока все не выплатят.

В первую же зиму выяснилось, что в доме не работает отопление. Макаревич сказал об этом хозяину, тот согласился снизить цену. Но затем выяснилось, что у дома есть и другие дефекты.

Макаревич потребовал аннулировать договор купли-продажи. Хозяин отказался. Макаревич перестал платить. Хозяин, когда семья была в отъезде, сменил замки и вывез все вещи художника и его семьи. Макаревич утверждает, что там было много дорогих вещей и картин, и общий ущерб составил 5 миллионов евро. В итоге семья подала в суд.

«Уже шесть лет прошло с нашего выселения. Никакого возмещения ущерба. Иск к виновной семье подан в августе 2015 года. Судимся до сих пор.

Мы подали также административный иск к полицейским с требованием 5000000 евро», – рассказывает о нынешнем положении дел художник. Сейчас он с семьей живет в Ницце и Эстонию вспоминает как страшный сон.

Об этом случае много писали и эстонские СМИ. В частности, в одном из интервью хозяин дома сказал, что Макаревич слишком поздно сказал о проблемах с отоплением – надо было делать это сразу, как выявились проблемы, а не ждать целый год. И он предложил ему за неработающее отопление скидку в 20 000 евро, но художник захотел отказаться от сделки вообще.

Художник же поясняет, что они долго пытались систему запустить, и когда выяснилось, что в доме есть и другие дефекты, о которых хозяин умолчал, они решили, что такой дом им не нужен.

Плесень плесени рознь

«По закону, аннулировать сделку купли-продажи в случае выявления дефектов недвижимости можно в течение полугода с момента покупки, – говорит маклер фирмы Pindi Kinnisvara Анастасия Иванова. – Но до аннулирования, насколько я знаю, дело доходит все же лишь в крайних случаях. В моей практике историй с недвижимостью со скрытыми дефектами не было, но я слышала, был случай, когда сделку купли-продажи аннулировали из-за того, что в подвале сильно шумел котел».

Она добавляет, что на самом деле продавец квартиры тут был вообще ни при чем, ведь котел – это уже зона ответственности товарищества, и правление должно было решить, что с этим делать. Замерять шум. Ставить звукоизоляцию. Или принимать еще какие-либо меры. Почему хозяин квартиры должен терпеть из-за этого убытки?

«На самом деле большинство дефектов можно исправить, – считает маклер. – Скрипит пол? Попросить продавца заказать фирму, чтобы переделали. Поползла по стенам плесень? Обработать эти места, попросить утеплить дом и усилить в квартире вентиляцию».

Однако, подчеркивает она, плесень плесени рознь. И некоторые виды плесени губительны для здоровья человека.

«Был случай в Кохтла-Ярве, когда семья с маленьким ребенком купила квартиру, а потом выяснилось, что там плесень, – рассказывает маклер. – Именно тот вид, который очень опасен. У ребенка на этом фоне развилась астма, семья была вынуждена переехать в съемную квартиру. А банку-то за эту тоже надо продолжать платить! Хозяин же отказался аннулировать сделку».

Опытный взгляд

«Мы купили квартиру в новом доме почти два года назад, – рассказывает житель Таллинна Михаил. – Конечно, со временем начали выявляться разные дефекты. То окна продувают. То трещинки по стенам пошли. То паркет начал скрипеть. С учетом того, что мы купили ее за 150 000 евро, должны все переделать. Но я видел, как они переделывают. Например, течет кран. Они придут, отверткой в него потычут – все нормально, работает же. Трещины чуть-чуть замажут. Или паркет – ну поменяют они его на новый, так он будет такой же дешевый и точно так же потом станет скрипеть».

Проблемы, добавляет Михаил, не только у него – все жители их дома, как видно из общей группы в Фейсбуке, столкнулись с теми или иными недоделками.

«Но так как большинство квартир люди покупают на стадии строительства, когда еще ничего внутри нет, то потом приходится мириться с тем, что есть, – говорит мужчина. – Сейчас вот подходят к концу два года гарантии, мне нужно будет подписывать окончательный акт приемки-передачи, и я ищу специалиста, который поможет мне выявить другие скрытые «косяки», чтобы их переделали».

Владелец фирмы Järelevalve Teenus OÜ Игорь Тырва отмечает, что очень важно при покупке недвижимости не подписывать акт приемки-передачи до того, как вы убедитесь, что действительно брака нигде нет.

«Многие думают, что это формальность, и это так называемый первичный акт, – поясняет специалист. – На самом деле, если потом будут выявлены недоделки, с учетом уже подписанного акта вам будет сложно заставить строителей что-то переделать».

Он добавляет, что к его услугам контроля качества перед покупкой недвижимости прибегают довольно часто. Особенно если покупают недвижимость в новых домах. В первую очередь, россияне и гости из других стран, но и жители Эстонии тоже обращаются.

«Строительные фирмы, даже довольно крупные, частенько грешат тем, что сдают объекты с браком», – говорит Игорь Тырва.

Его услуги стоят 50–70 евро в час, в зависимости от местонахождения объекта. Обычно он выезжает на место два раза – первичный контроль и затем проверка, как строители исправили выявленные недоделки. Но бывает так, что приходится выезжать на место и 3–4 раза.

Дьявол кроется в деталях

Маклер фирмы Uus Maa Евгения Третьякова говорит, что в ее практике случаев покупки недвижимости со скрытыми дефектами не было. Но люди действительно все чаще прибегают к помощи строительных специалистов, которые знают, на что смотреть.

«Понимающий в строительстве человек посмотрит по углам, если надо, что-то подвинет, опытным взглядом заметит и неровности, и потеки, и плесень, и ржавчину, – говорит она. – Некоторые маклеры и компании, занимающиеся продажей недвижимости, даже уже предлагают такие услуги своим клиентам».

Например, контролем качества недвижимости занимается и фирма EcoAdvice. Они проверяют соответствие объекта строительным нормам, а также обращают внимание на проектную документацию. Базовый пакет услуг стоит 149 евро. Плюс есть дополнительные услуги, стоимость которых нужно запрашивать для каждого объекта отдельно.

«Некоторые вопросы можно решить еще при заключении договора купли-продажи, и очень важно взять с собой опытного консультанта, который будет присутствовать при сделке, – говорят в фирме. – Ведь потом изменить ключевые условия будет проблематично».

Исполнительный директор фирмы EcoAdvice Антон Никитин отмечает, что непосредственно услугу осмотра оказывает одна из их компаний – компания по строительному надзору Pro Advice.

Эту услугу заказывают в среднем пару раз в месяц, и чаще обращаются при покупке новых квартир.

«Что касается вторичной недвижимости, то услуга контроля больше заказывается при покупке дома, но так как таких сделок относительно не много – заказывают достаточно редко, – добавляет Антон Никитин. – Наиболее частые проблемы – кривые или плохо окрашенные стены, неровно выложенная плитка, поврежденные окна, неполная документация».

Он отмечает, что, покупая квартиру на бумаге, лучше привлечь специалиста еще на стадии подписания договора, когда покупатель договаривается с застройщиком по всем основным пунктам: нормы, сроки, условия, порядок решения гарантийных вопросов.

«Стоимость услуги по контролю качества – очень маленькая доля от цены квартиры, но дает уверенность, что работы соответствуют строительным нормам», – подчеркивает Никитин.

Источник: mke.ee